高槻市・茨木市・島本町blog
実家を相続したとしても、すでに自分の家がある場合や、遠くに住んでいるという場合には、なるべく早く売却したいと考える方も多いでしょう。相続不動産の売却には、通常の不動産とは異なる制度や注意点がありますから、あらかじめ知識を付けておいたほうが安心です。
この記事では相続後の実家を売却したい方のために、ポイントや注意点を解説します。税金やコストを抑えつつ、なるべく高く売却したい方は必見です。
目次
実家を相続した場合、次の6つのポイントを意識することを推奨します。
1.税金を抑えるために3年以内に売却
2.維持費削減のためなるべく早期に売却
3.特例や特別控除を活用
4.土地勘のある不動産会社に査定依頼
5.売却相場を調査
6.査定は複数社に依頼
それぞれのポイントについて、詳しく解説します。
不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税という税金がかかります。この譲渡所得税額を求める計算式は次のとおりです。
譲渡所得税額＝譲渡所得×譲渡所得税率（短期譲渡所得39.63％、長期譲渡所得20.315％）
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
相続税の申告期限（相続開始日から10か月）の翌日以後3年、つまり相続開始から3年10か月以内に売却すると、「取得費加算の特例」という制度を利用できます。これは納税した相続税のうち、一部を譲渡所得計算時の取得費に加えられる制度です。取得費を加算できれば、それだけ譲渡所得が減るため売却益にかかる譲渡所得税を抑えられます。
不動産は保有しているだけで、固定資産税や都市計画税がかかります。電気を契約していれば基本料金もかかりますし、草刈りなどの維持管理費も負担しなければなりません。このような実家の維持費を削減するために、なるべく早く売却することをおすすめします。
先述したとおり相続した実家を売却する際には、使用できる特定や特別控除があります。仮に相続した実家に自分も暮らしていた場合、「取得費加算の特例」以外にも次のような特例が使用可能です。
| 特例 | 概要 |
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から3,000万円控除できる |
| 小規模宅地等の特例 | 330㎡までの宅地を売却すると、相続税評価額を80%減額できる |
| 居住用財産の買換え特例 | 次の居住用財産買換えまで譲渡所得課税を先送りできる |
もし一緒に住んでいなかったとしても、「取得費加算の特例」「小規模宅地等の特例」については適用可能です。また、一緒に住んでいなかったがために実家が空き家になっている場合は、「相続空き家の3000万円特別控除（譲渡所得から3,000万円控除）」を使用できます。
相続実家の査定は、土地勘のある不動産会社に依頼することをおすすめします。不動産はそのエリアごとの特性に大きく左右されますし、実地調査した方が正確な査定額が求められるため地元の不動産会社に依頼するといいでしょう。
査定依頼の前に、周辺の売却相場についても調べておきましょう。不動産会社の査定額が妥当かどうか判断するために、なるべく実家と似た条件の売却事例を探すことをおすすめします。
1社のみの査定では、その査定額が妥当ではない可能性があります。査定額に客観性を持たせるためにも、複数社に依頼しましょう。
相続した実家を売却する際は、いくつか注意するべきポイントもあります。
複数人で相続した共有物件を売却する際は、次の3つの点に注意してください。
1.代表者を1人に決める
2.売却最低価格を相談しておく
3.経費を差し引いた金額を分割する
それぞれの詳細は次のとおりです。
不動産会社とのやり取りを円滑にするために、代表者を1人決めておきましょう。なお、売却の意思決定については、共有者全員の同意が必要です。
売却時の意思決定をスムーズにするために、あらかじめ売却最低価格を相談しておくといいでしょう。売却希望額で揉めてしまうと、スムーズに売却できない可能性があります。
不動産売却には不動産会社・司法書士への報酬など、さまざまな経費がかかります。売却金額の分割時には後々のトラブルを避けるために、これらの経費を差し引いて計算するといいでしょう。
相続した実家は早期に売却しないと、経年劣化によって資産価値・不動産価値がどんどん下がってしまいます。せっかく相続した実家の価値が高いうちに売却できるよう、相続人同士で協力することをおすすめします。
相続した実家の売却のポイントは、とにかく早期に売却することです。資産価値を保つためにも、さまざまな特例を使うためにも、3年以内の売却を目安にしてみてください。
サンエイジではご相続物件の売却や資産活用のご相談も承っております。相続に至る心身的なご負担を少しでも軽減できるよう、お客様の立場でベストな結果が得られますよう尽力いたします。安心してお任せくださいませ。
