高槻市・茨木市・島本町blog
住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか、気になる方もいるのではないでしょうかこの記事では、住宅ローンが残っている場合の売却方法や流れを解説します。
目次
結論として、住宅ローンが残っていても自宅を売却することは可能です。ただし、売却時には住宅ローンの残債を全て返済しなければなりません。住宅ローン返済中の物件には金融機関の抵当権が設定されています。住宅ローンを完済して抵当権を抹消することが、売却の前提です。
住宅ローンが残っている自宅の売却方法としては、住宅ローン残高とマイホーム売却価格の関係性によって2種類に分けられます。
住宅ローン残債が売却金額よりも少ないケースを「アンダーローン」と呼びます。一方、住宅ローン残債が売却金額よりも多い場合がオーバーローンです。住宅ローンが残っている自宅を売却しようと考えた際は、まず住宅ローン残高と想定売却額を調べてみましょう。
アンダーローンの場合、マイホームを売却したお金（売却益）で住宅ローンを一括返済します。なお、売却益には譲渡所得税がかかるため、確定申告が必要です。
オーバーローンの場合、売却益で充当できない部分の住宅ローン残高を返済する手段を講じなければなりません。一般的には、次の3つのいずれかで住宅ローンを完済することになります。
任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなりそうなタイミングで、貸主である金融機関との合意によって物件を売却する方法です。通常、住宅ローンの返済が滞ると、抵当権によって差し押さえられ、競売にかけられます。競売の場合は市場価格よりも低い価格で流通せざるを得ないことや、裁判所も介在することで家計が困窮していることを他人に知られてしまうことがデメリットです。
一方、任意売却の場合は概ね市場価格に近い水準で取引され、通常の不動産と同じ流れで売却されるためプライバシーも守られます。また、競売による差押えと異なり物件の引き渡し時期を調整できるため、競売よりも生活に与える影響が少ない点もメリットです。
住み替えローンとは、今のマイホーム（旧自宅）を売却した後に暮らす自宅（新自宅）の購入ローンに、返済しきれなかった旧自宅の住宅ローン残債を上乗せして借りる住宅ローンです。住み替えローンを利用すればオーバーローンの場合でも旧自宅を売却できますが、融資審査基準が厳しかったり、金利が高くなりがちだったりする点がデメリットです。また、住み替えローンは常に借りられる訳ではないため、あくまでもオーバーローン時の選択肢の1つとして捉えておきましょう。
住宅ローンが残っている自宅を売却する際は、次の点に注意しましょう。
マイホームを売却する際は、なるべく「売り先行」で進めた方が良いでしょう。旧自宅を売却する前に新自宅を購入することが「買い先行」、旧自宅を売却してから新自宅を購入することを「売り先行」です。
アンダーローン・オーバーローン、どちらの場合も「買い先行」で進めると、住宅ローンを二重で支払う期間が発生することになります。二重ローンは家計への負担が大きいだけではなく、新自宅の融資条件が厳しくなる場合もあるので要注意です。
マイホームを売却して利益が出た場合は確定申告しなければなりません。なお、マイホーム売却時に発生する譲渡所得の計算式は次の通りです。
譲渡所得＝売却額 – （取得費 + 譲渡にかかった費用） – 特別控除（適用される場合）
譲渡所得税＝譲渡所得 × 譲渡所得税率（特例税率の適用あり）
特別控除・特例税率には、マイホームを売却した時に使える「3,000万円特別控除」や、売却年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間が10年超の場合に使える「10年超所有軽減税率の特例」などが含まれます。これら特例は計算式が複雑なため、手続きに不安がある場合は税理士に相談しましょう。
住宅ローンが残っている自宅の売却フローは、次のとおりです。
それぞれのフローについて解説します。
まずは住宅ローン残債を把握します。金融機関へ直接問い合わせるか、毎年送付される残高証明書で確認しましょう。
つづいて不動産会社に査定依頼し、売却想定額を把握しましょう。
残債と売却想定額を比べ、オーバーローン・アンダーローンに合わせて売却方法を考えます。オーバーローンの場合は不足分を自己資金で捻出するか、任意売却するか、住み替えローンを活用するかの検討が必要です。アンダーローンの場合は、不動産会社と売却想定額通りに売るための計画を立てましょう。
売却のイメージがついたら、不動産会社に売却仲介を依頼します。任意売却の場合は金融機関との合意が必要なので注意してください。
売却のための活動として、入居希望者の内覧などにも対応します。その後、売買契約を締結し、決済・引き渡しへと進みます。
売却額で住宅ローンを完済できなかった場合、特に任意売却の場合は、金融機関との取り決め条件に従って住宅ローンの返済を継続します。
売却によって利益が生じた場合は、確定申告を行います。この際、納付する税金を少なくするためにも使える特例がないか要確認です。
住宅ローンが残った自宅も売却は可能ですが、抵当権の抹消や住宅ローンの完済手続き、利益が出た場合の確定申告など、いくつか必要な作業が存在します。そのため、この記事で紹介した内容を参考に、慎重に売却手続きを進めることがオススメです。
不動産に関する個別のご相談はサンエイジにお任せください。精一杯心を込めて、お客様に合ったご提案をさせていただきます。
