不動産を売却する前に知っておくべきこと！注意点を解説

仲介・買取にはそれぞれメリット・デメリットがあります。仲介の場合は実需のある方が買主となるため、比較的高めの金額で売却することも可能です。一方、不動産会社に仲介手数料を払う必要があり、買主が見つかるまで時間がかかることはデメリットといえるでしょう。
買取は仲介手数料がかからず、不動産会社が買主となるため迅速に取引できることがメリットです。物件を速やかに現金化したい方に向いています。しかし、不動産会社は買い取った物件を転売して利益を出さなくてはならないため、買取価格は市場相場より安くなる可能性が高いです。
「仲介」「買取」のどちらで取引するかは、それぞれのメリット・デメリットを理解して選択しましょう。

2.売却時に必要な書類と費用は？

不動産を売却する時に必要な書類としては、次のような例が挙げられます。

●登記識別情報

●印鑑登録証明書

●固定資産税納税通知書

このほか、戸建てを売る場合は「建築確認済証」「建築設計図書」など、土地を売る場合は「境界確認書」「土地測量図」などが必要です。準備に時間がかかることもあるので、あらかじめ不動産会社に聞いておくといいでしょう。
また、売却時に必要な費用の代表格は不動産会社への「仲介手数料」です。仲介手数料の上限は、取引額に応じて次のように定められています。

取引額	仲介手数料（税抜き）
200万円未満	取引額×5%
200万円超～400万円以下	取引額×4%+2万円
400万円超	取引額×3%+6万円

また、売買契約書に貼付する「印紙税」、引渡し時に日割り清算する「固定資産税」も必要です。ローンを組んでいる物件であれば「ローン完済の事務手数料」や「抵当権抹消登記費用」もかかります。

3.不動産会社が請け負う業務の内容

不動産売却を「仲介」で進める場合、次の業務は不動産会社が対応してくれます。

●不動産査定（売却価格のアドバイス）

●売却活動（プロモーションや買主との交渉）

●書類作成（契約書・重要事項説明書など）

とくに売却価格については、周辺相場や物件状況などを鑑みて決める必要があるため、素人では判断が難しい場合が多いです。査定は無料で対応してくれる不動産会社もありますから、不動産売却を考えている方は一度相談してみてください。

4.不動産会社と結ぶ媒介契約について

不動産売却には「仲介」という取引方法があると紹介しましたが、これは宅地建物取引業法では「媒介」とされている契約形態です。媒介契約には、次の表の3種類が存在します。

媒介契約	自己発見取引	複数社に依頼	契約期間上限	売主への報告義務	レインズへの情報登録
一般媒介契約	可能	可能	なし	なし	義務なし
専任媒介契約	可能	不可	3か月	2週間に1回以上	媒介契約締結後7日以内に登録
専属専任媒介契約	不可	不可	3か月	1週間に1回以上	媒介契約締結後5日以内に登録

それぞれの契約形態にはこのような違いがあるため、それぞれの特徴を理解して契約することをおすすめします。たとえば自分で買主を見つける可能性があるなら「一般媒介契約もしくは専任媒介契約」、進捗状況について定期的に報告してもらいたいなら「専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約」がおすすめです。

『不動産売却に関する注意点』

住宅ローンが残っている場合、特に注意点が多いので気をつけてください。まず、原則として住宅ローンを完済しなければ、物件売却はできません。厳密には、住宅ローンに付随して設定されている「抵当権」を抹消しなければ、買主が見つからないということです。
手持ちの現金がなくても、不動産売却金で住宅ローンを完済できれば売却できます。なお、住宅ローン残債＜売却額の状態を「アンダーローン」、住宅ローン残債＞売却額の状態を「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンの場合は売却が難しいですが、金融機関の承諾を前提に住宅ローンを完済しないまま抵当権を外す「任意売却」という方法で進めることも可能です。「旧居の住宅ローン残債」と「新居の住宅ローン」を合わせられる「住み替えローン」という商品もありますので、一度不動産会社や金融機関に相談してみましょう。

◆まとめ

はじめて不動産売却をする場合、分からないことだらけで不安も多いでしょう。この記事で紹介した知識をもとに、不動産売却のプロに相談することをおすすめします。

サンエイジでもご相談は無料・秘密厳守で受け賜わっております。お気軽にお問い合わせくださいませ。

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