高槻市・茨木市・島本町blog
不動産買取は、手間がかからず早期に売却しやすい方法として知られています。不動産の売却を考える場合は買取や仲介の2つの方法がありますが、この記事では買取について仲介との違いも交えながら基礎から詳しく説明していきます。不動産買取についてメリット・デメリット、買取に向いているケースなどもご紹介します。
目次
不動産買取とは、不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法を指します。家や土地などを不動産会社に査定してもらい、査定価格での売却となります。不動産会社は買取したあとに第三者へ再販して利益を出します。そのため、第三者へと再販できるようにリフォームなどの修繕や更地にして新築することを前提にしており、不動産を下取り価格で買い取る必要があります。
不動産の売却を考える場合、仲介の方法が一般的とされています。不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主との仲介に入ってくれる方法です。売主は不動産会社と媒介契約を結ぶことになり、不動産会社が物件の広告を出すなどして営業活動をおこない買主を探してくれます。購入希望者がいた場合は、売主と買主が売買契約を結んで売却します。
不動産仲介は下取り価格となる買取とは異なり、成約価格が高くなる傾向にあります。ただし、買主が見つかるまで長期化するケースもあり、必ず見つかるとも限りません。手間や時間がかかりやすいという点がデメリットです。
買取のなかでも、「即時買取」と「買取保証」の、2種類の方法があります。
即時買取は、不動産会社の提示する買取価格に納得できれば不動産会社が即時買い取ってくれます。不動産会社に査定を依頼し、基本的に1回の訪問で査定価格を提示してくれるケースがほとんどです。物件を販売するための営業活動などもなく購入希望者が内見しにくることもないため、手間もなく売却が長期化する心配もありません。価格交渉などがスムーズにできれば、1週間～1か月ほどの短期間で売却できます。
ただし、買取価格が安くなる点には注意が必要です。それでも短期間で売却したい場合には選択肢のひとつになるでしょう。
買取保証とは、仲介と買取（即時買取）を掛け合わせた方法です。仲介で売却できるよう営業活動をしてもらい、一定期間を超えても購入希望者が見つからない場合に不動産会社に買取してもらう方法です。仲介では「いつ売却できるのか」「必ず売却できるのか」が明確ではありません。そのためデメリットとなる部分を買取保証で補い、期間内で購入希望者が現れて売買契約が成立すれば、市場価格で売却できます。
なお、仲介での営業活動は3か月ほどの期間を設けるケースが多く、売れやすい人気物件しか扱わないといった制約を設ける不動産会社もあります。
不動産買取のメリットを詳しくご紹介します。
不動産仲介では、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。不動産が営業活動をおこない、買主との売買契約を仲介してくれた報酬です。仲介手数料は法律で上限が設けられており、その計算方法は下記です。
【不動産の売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料の上限額】
売買価格×3％+6万円+消費税
たとえば、2,000万円の物件の場合、仲介手数料の上限額は「72.6万円」となります。基本的に不動産会社は上限額を請求してくるケースが多いため、不動産買取は仲介手数料にかかる費用を抑えられる点がメリットです。
買取の場合は、買主を見つかるまで待つ必要がないため早期での売却を目指せます。親から相続したけれど兄弟で分配したい、引っ越しのため家を手放す必要があるなど、早く売却したいと考えるケースはさまざまあります。
買取の場合、不動産会社と売買契約するため、早くて1週間から長くても1か月ほどで取引が完了します。
契約不適合責任がある場合、契約成立後に、契約書には記載されていない重要な事項があると発覚した場合、売主が責任を負わなければなりません。買取の場合は、買主が不動産会社となるため契約不適合責任が免除されます。一方、仲介の場合には買主が一般の方となるため、売主側に契約不適合責任が問われる可能性があります。
契約時点では把握していなかったけれど、シロアリの被害に遭っていたなどのケースがあります。一定の期間内であれば売主は売却後にも修繕の対応をしなければならず、さらには契約を解除される可能性もあります。
不動産買取のデメリットも把握しておきましょう。
不動産買取のデメリットとして、仲介に比べると買取価格が下がってしまう点があります。仲介では市場価格に近い価格で売却できますが、買取の場合には、一般的には7割ほどの価格となります。リフォームなどメンテナンスに費用がかからない物件であれば高くなる可能性があり、反対に築年数が古いため取り壊す必要があればさらに低くなる可能性もあります。
すべての不動産が買取してもらえるわけではありません。買取する不動産会社は、再販して利益を見込めるものを買取する必要があり、需要がないエリアなどの場合だと買取してくれない可能性もあります。そのため、不動産会社を探すのに苦労することもあるかもしれません。
不動産買取のメリット・デメリットを踏まえて、不動産買取が向いているケースをご紹介します。
◎仲介で1年以上売れていないケース
仲介の情報が公開されれば、購入を検討している人は数か月のうちに内覧します。1年以上売却ができない場合には需要が見込まれず、価格を下げたりリフォームしたりしない限り、売却の可能性は低くなります。
◎現金が早急に必要なケース
借金の返済など、現金が必要になる事情がある場合には、短期間で売却しやすい買取が向いています。
◎離婚や転勤などで早期売却したいケース
ライフスタイルの変化など、いつまでに売却する必要があるという期限がある場合は不動産買取がおすすめです。
◎近所に知られず売却したいケース
仲介の場合は買主を探すためWebサイトなどに情報が公開されますが、買取の場合には情報が公開されることはありません。プライベートを周囲に知られることなく売却できます。
不動産買取の場合は、仲介手数料がかからないことが通常です。しかし、不動産会社のなかには自社で買取せずに、そのほかの買取専門の不動産会社へ仲介するケースもあります。この場合、買取仲介専門の不動産会社に仲介した報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
つまり、依頼した不動産会社（A社）が買取するわけではなく、A社が仲介した買取専門業者（B社）が買取する場合は売主がA社に仲介手数料を支払うことになります。直接買取してもらえる不動産会社でなければ余計な仲介手数料がかかってしまうため、不動産会社の情報を調べる際には注意が必要です。
不動産買取は主に以下のような流れで進めていきます。
不動産会社には、買取専門や仲介専門、戸建て、マンション取引の実績が豊富など、さまざまな会社があります。実績やクチコミなどを参考に、査定を依頼する会社をリサーチします。
買取相談をすると、簡易的な査定価格を提示してくれる会社もあります。物件の状態は考慮されていませんが、参考の価格を知れます。不動産会社の対応のよさなども確認しましょう。
訪問調査は、必ず複数の会社に依頼しましょう。実際に訪問調査して、数日後に正式な買取価格が提示されます。
買取価格やそのほかの条件を十分に確認してから契約を締結させます。
契約締結後に不動産会社から買取代金の振り込みが完了したら、入金を確認します。
原則、決済と同じ日に引き渡しをおこないます。これで取引完了です。
以上、不動産買取について仲介の違いなどを交えながら解説しました。売却は仲介による方法が一般的とされていますが、買取に向いているケースもあります。買取を選択する場合にも、メリット・デメリットを把握して十分に検討しましょう。
